Wissenswertes zum Wohnungseigentumsrecht

1. Was versteht man unter Wohnungseigentum/Teileigentum?

Wohnungseigentum/Teileigentum ist eine Sonderform des Eigentums an Gebäuden, d.h. an bestimmten Räumen des Gebäudes in Verbindung mit dem Mitei-gentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Von Wohnungseigentum spricht man, wenn sich das Eigentum auf eine Wohnung bezieht und von Teilei-gentum, wenn die Räume nicht zu Wohnzwecken dienen, wie bei Ladengeschäften, Praxis-, Büro- und Kellerräumen sowie Garagen.

Das Wohnungseigentum setzt sich somit zusammen an dem Sondereigentum bzw. Alleineigentum an den zu Wohnzwecken dienenden und in sich abgeschlossenen Räumen und dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Hinzu kommt die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Das Teileigentum setzt sich zusammen aus dem Eigentum bzw. Alleineigentum an den Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen und dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum. Wie beim Wohnungseigentum wird auch der Teileigentümer Mitglied der Eigentümergemeinschaft.

2. Was ist Gemeinschaftseigentum?

Unter Gemeinschaftseigentum versteht man im Wohnungseigentumsrecht das Grundstück, sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Absatz 5 Woh-nungseigentumsgesetz). Zum Gemeinschaftseigentum zählen auch Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit erforderlich sind (z.B. Fundamente, Grund- und Außenmauern, Fenster, Dach, Schornstein, etc.) und Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (z.B. Gärten, Höfe, aber auch Zentralheizung, Strom-, Wasser- und Gasleitungen). Die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums regelt die Wohnungseigentümergemeinschaft.

3. Was ist Sondereigentum?

Unter Sondereigentum versteht man das Alleineigentum des Wohnungseigentü-mers oder des Eigentümers an den nicht zu Wohnzwecken dienenden und in sich abgeschlossenen Räumen. Gegenstand des Sondereigentums sind des weiteren die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftli-che Eigentum beeinträchtigt wird (nicht tragende Wände, Einbauschränke, Heiz-körper, Markisen, Tapeten, Küchen, usw.).

4. Wie wird das Wohnungs-/Teileigentum begründet?

Wohnungseigentum kann entstehen bei vorher bestehenden Miteigentum durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG oder bei vorher bestehendem Alleineigentum durch Teilung durch den Alleineigentümer, § 8 WEG. Voraussetzung ist zunächst, dass die Wohnräume bzw. die Räume, die keinen Wohnzwecken dienen, in sich abgeschlossen sind. Weitere Vorausset-zung ist die Eintragung ist Grundbuch. Dabei wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen im Grundbuch ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt. Das Wohnungs- oder Teileigentum kann dann verschenkt, belastet oder verkauft werden.

5. Wie setzt sich die Wohnungseigentümergemeinschaft zusammen?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus allen Teil- und Wohnungsei-gentümern einer Wohnungseigentumsanlage. Die Mitgliedschaft eines Woh-nungs-/Teileigentümers wird begründet durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG oder durch Teilung durch den Eigentümer nach § 8 WEG.

Grundsätzlich ist die Gemeinschaft unauflöslich. Ausnahmen bestehen nur, wenn das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht (§ 11 WEG).

6. Welche Rechte und Pflichten haben die Wohnungseigentümer?

Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann mit dem in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere kann er diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, § 13 WEG. Zudem ist jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. Dabei darf er andere Wohnungseigentümer und das Ge-meinschaftseigentum nicht beeinträchtigen.

Bei sogenannten Sondernutzungsrechten steht einem Wohnungseigentümer das Recht zu, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums ganz allein zu be-nutzen und andere Wohnungseigentümer davon auszuschließen. Sondernut-zungsrechte sind typisch u.a.an Stellplätzen, Gartenflächen, Balkonen und Kellerräumen, soweit diese nicht schon Gegenstand des Sondereigentums sind. Üblicherweise werden Sondernutzungsrechte bereits bei der Begründung des Sondereigentums in der Teilungserklärung festgelegt. Danach sind sie schwierig zu begründen, da sie der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen. Son-dernutzungsrechte sind ins Grundbuch einzutragen.

Ansonsten können die Wohnungseigentümer gem. § 15 WEG den Gebrauch des Sondereigentums sowie des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung (Gemeinschaftsordnung) regeln.

Den Wohnungseigentümern obliegen zahlreiche Pflichten. Nach § 14 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet:

die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile instand zu halten und bei dem Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums zu vermeiden, dass dadurch anderen Wohnungseigentümern ein Nachteil entsteht
für die Einhaltung dieser Pflichten auch durch Personen, die seinem Haus-stand angehören oder bei ihm beschäftigt sind, zu sorgen
Einwirkungen auf sein Sondereigentum oder gemeinschaftlichem Eigentum zu dulden, soweit sie auf zulässigem Gebrauch beruhen
Das Betreten seines Sondereigentums zu dulden, sofern dies zur Instand-haltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist.

Gem. § 16 WEG besteht die Pflicht, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigen-tums mit zu tragen und gem. § 20 WEG die Pflicht, an der Verwaltung des ge-meinschaftlichen Eigentums mitzuwirken.

7. Welche Aufgaben hat die Wohnungseigentümerversammlung?

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt, in welchen Angelegenheiten die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können. Dies geschieht durch die Wohnungseigentümerversammlung als oberstes Beschluss und Selbstverwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung betrifft insbesondere die laufende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, wie beispielsweise

ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahmen
Gebrauchsregelung des gemeinschaftlichen Eigentums
Bestellung und Abberufung des Verwalters
Instandhaltung und Instandsetzung
Wirtschaftsplan
Jahresabrechnung und Rechnungslegung
bauliche Veränderungen und Aufwendungen

Grundsätzlich können Beschlüsse mit einfacher Mehrheit der anwesenden Woh-nungseigentümer gefasst werden. Besondere Maßnahmen, wie bauliche Verän-derungen und Aufwendungen nach § 22 I WEG, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen, können nur mit einstimmigem Beschluss aller Wohnungseigentümer beschlossen werden. Bestimmte Angele-genheiten können wiederum nur durch doppelt qualifizierten Mehrheitsbeschluss, der eine Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer sowie mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile, erfordert, beschlossen werden.

Gemäß § 10 IV WEG bindet der Beschluss alle Wohnungseigentümer unabhängig davon, ob sie abgestimmt oder sich an der Abstimmung beteiligt haben.

7. Wann ist ein Beschluss unwirksam?

Ein Beschluss kann nichtig oder anfechtbar sein. Ist ein Beschluss unter Verstoß gesetzlicher Bestimmungen zustande gekommen, ist er grundsätzlich anfechtbar. Ungültig ist der Beschluss aber erst, wenn die Ungültigkeit gerichtlich festgestellt wurde. Der hierauf gerichtete Antrag muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden, § 46 WEG.

Nichtig ist ein Beschluss, wenn er an einem besonders schweren inhaltlichen Mangel leidet, beispielsweise sittenwidrig ist oder gegen Vorschriften verstösst, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann.

8. In welchem Umfang besteht die Haftung der Wohnungseigentümer?

Der einzelne Wohnungseigentümer haftet gegenüber einem Gläubiger im Ver-hältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentü-mergemeischaft, die während seiner Mitgliedschaft begründet und fällig wurden, § 10 Abs. 8 S. 1 WEG. Nach Veräußerung seines Wohnungseigentums haftet er weiter, allerdings beschränkt auf die Dauer von 5 Jahren.

Eine gesamtschuldnerische Haftung kommt nur in Einzelfällen in Betracht, näm-lich dann, wenn sich der Wohnungseigentümer eindeutig auch persönlich ver-pflichten wollte.